加入WTO与孝感房地产业的发展对策
孝感市房地产管理局局长陈家奎
加入WTO是我国政府的一项重大举措，是我国融入经济全球化的现实需要和必然趋势，意味着我国已经全面参与到经济全球化的战略环境里，已经进入到通过全面开放来促进国内改革的崭新阶段，同时也意味着国内各类产业即将融入到“国内竞争国际化、国际竞争全球化”的大潮之中。加入WTO不仅对我国的社会经济产生了深远的影响，同时也给我市的房地产业带来了难得的发展机遇和严峻的挑战。
一、我市房地产业的发展机遇
加入WTO对我市房地产业的发展来说，是一个非常难得的机遇。
1、随着经济全球化、经济一体化的发展，国际市场的竞争机制和规则必将引入国内，政府将进一步建立和健全国内市场经济运行规则，加快与国际惯例接轨的步伐。从房地产业来看，加入WTO后，房地产业所涉及的各个方面，都必将按照国际社会通行的标准来建立新体制，这将给我国乃至我市房地产业的发展带来新机遇。
2、我市独特区位优势带来的新机遇。孝感地处华中腹地，紧邻特大城市武汉，有京广铁路、京珠高速公路承启南北，汉丹—襄渝铁路、在建的汉十高速公路连接东西，是我国开放格局由沿海向内地推进的“接力点”。加入WTO后，这一区位优势将带来发展机遇：一是随着“武汉经济圈”的建设，来我市投资房地产开发的国内外企业将逐步增多；二是随着一、二产业的调整，城镇化水平的提高，将刺激房地产业的发展。
3、加入WTO，有利于启动房地产市场，建立规范的市场运行机制。从房地产投资来看，加入WTO后，随着关税的降低，以及“非歧视贸易原则、公平竞争原则”的实施，必将刺激外商的投资，同时对房地产的投资结构将会产生较大的影响。一方面，整个投资会由非生产投资转向生产投资，另一方面，外资的投资范围限制将逐步取消，城市基础设施的投资建设必将成为外商投资的重点行业。从房地产需求看，加入世贸组织将为所有成员方带来更多的商机，这也必将导致大量外资公司进驻中国和大量产品的流入。同时，关税降低后，中国居民可以买到更便宜的商品，使国民的实际收入水平上升，意味着居民的购房支付能力增强。从而有力扩大房地产需求，启动房地产消费市场，进而促进房地产业的健康发展。从房地产价格看，入世后，房地产市场竞争日益激烈。迫使房地产开发商不断调整，强化管理，降低成本，同时也会促使政府行为更加规范，不合理的收费、摊派等将取消，从而形成合理的价格机制；另外，各种建材价格也将不断地下调，从而使房地产与居民的支付能力相适应。从房地产经营组织来看，加入WTO后，一方面，极大地推动房地产开发企业改组、改造、提高综合实力和抗风险能力；另一方面，房地产中介组织将不断地得到完善，从而建立完善的房地产社会化服务体系。
二、我市房地产业面临的挑战
加入WTO，既有机遇，同时也面临着严峻的挑战。我市房地产业面临的挑战主要有：
1、房地产开发企业的整体素质不高，抗风险能力弱，经营效益差，发展后劲不足。截至2001年底我市房地产开发企业共58家，而资质等级为二级的企业仅4家，三级12家，绝大部分为四级企业，许多开发企业，注册资金难以到位，有的甚至没有从事实质性的开发建设。同时，开发企业的市场竞争意识不强，企业经营机制无实质性转变，在国内尚处于不利地位，加入WTO后，面对国外投资者的激烈竞争，会有相当一批房地产开发企业将被淘汰。如何提高房地产开发企业综合实力，是我市房地产业面临的一大挑战。
2、房地产交易秩序不规范，市场规则不健全，难以适应经济全球化的发展趋势。房地产一级市场上，存在着“不公开、不公平、不公正”的现象，土地出让透明度低，随意性大。同时房地产领域乱收费问题严重。如何依价值规律、供求规律、竞争规律确立全新的房地产市场体制又是一个难点。
3、建设管理体制尚未向市场经济转轨，多头管理、政出多门。一是房地产管理体制上管理分散、机构重叠、政出多门。目前，我市涉及房地产管理的部门很多，主要有：计委、规划、土地、房地产管理等部门，使本来应该是一体化的管理，被人为地割裂，造成许多矛盾和问题，严重影响了行政管理的权威性。二是房地产管理手段单一。目前我市房地产管理基本上是采取计划手段，缺乏市场机制和立法手段的调控，这与建立市场经济管理体制很不相适应。因此，理顺房地产管理体制，为房地产业的发展创造良好的制度环境是面临的又一挑战。
4、区位优势既能带来机遇，但同时也是极大的挑战。区位优势会吸引大量的国内外投资者，成为商家“抢摊”的重点地区，这将使竞争更为激烈。因此，我市房地产业以及为房地产业服务的行业面临着巨大的竞争压力。
5、房地产业的社会化服务体系严重滞后。一是为房地产开发经营服务的专业化、社会化的房地产信息咨询、评估等中介组织发展很不完善。二是房地产中介组织市场化、社会化程度低。如何构建完善的房地产业社会化服务体系以适应开放性的市场经济，也是一大挑战。
三、我市房地产业的发展对策
1、严格控制房地产总量，保持供需平衡。房地产业的发展速度是否与国民经济的发展速度相适应，房地产市场供需是否保持动态平衡，是房地产业发展是否健康的两个主要指标。政府要切实发挥“看得见的手”的宏观调控功能，以弥补市场这只“看不见的手”的缺陷。建立房地产市场的宏观调控体系，一是要研究市场，实行总量调控，保证房地产投资总额与全社会固定资产投资总额增长速度合理的比例关系，促进房地产业与国民经济发展相适应。二是要控制土地批租总量，应当根据我市经济发展水平及房地产市场需求，制定科学、合理的建设用地计划。三是要控制住宅类型结构，以适应住宅有效需求，避免出现新的商品住宅积压。四是建立房地产市场信息监测及预警系统，避免房地产“泡沫”的出现。
2、大力推进住宅产业现代化，提高房地产业的效益。以高新技术为手段，以规划设计为龙头，逐步扩大标准化、系列化、专业化生产规模，提高科技含量，采取新的生产方式和经营管理模式，提高住宅产品质量和性能，加快实现住宅生产方式由粗放型向集约型转轨的步伐，实现住宅产供销一体化，提高住宅产业的投资效率，从而带动国民经济及相关产业的发展。同时要建立住宅建设的技术保障体系、质量控制和住宅性能评价体系、住宅可持续发展保障与评价体系，从而形成较为系统的住宅产业化政策体系，从制度上保证住宅产业化的实施。
3、完善配套措施，繁荣房地产市场。房地产业的发展离不开配套政策的支持。目前，有利于我市房地产业发展的相关政策尚不完善。因此，必须进一步健全和完善发展房地产业的配套政策。
一是要深化住房金融改革。住房金融是加快住房建设、促进住房消费、繁荣住房市场的重要条件。金融部门一方面要加大对房地产开发贷款的力度，另一方面应针对我市居民收入偏低这一特点，适当放宽个人购房贷款的期限，同时，还应发展住房贷款保险业务，尽量解决好贷款风险问题。
二是要扩大公积金个人购房贷款的额度，简化程序，降低门槛，提高效益。
三是要降低商品房价格，建立合理的价格体系。首先检查已取消或降低的收费项目的落实情况，清理不合理的收费；其次建立房地产开发税费手册制度，明确规定房地产开发所涉及的税费项目、收缴标准和征收单位，凡是税费手册上没有记载的收费项目，开发企业可以拒付，对不合理的收费可向有关部门投诉；第三是控制开发企业的利润率。目前，我市的房地产开发利润率一般在15%左右，而国外一般在6%左右，国家已发文明确要求将经济适用住房的利润率控制在3%以内了，如果我市的商品房利润率能降低至国家规定水平，建立合理的价格体系，那么房价将会降下来，房地产市场将会更繁荣。
4、建立土地储备制度，保证城市总体规划的实施。房地产市场的繁荣，需要有充足的土地供应。针对我市目前的状况，参考其他地方的先进经验，建议成立土地储备中心。对城乡结合部的村镇开发改造、基础设施等建设项目用地及闲置两年以上仍未动工的建设用地，由政府按法规程序收回或收购；对征用满两年以上而没有进行开发建设的开发用地，由政府依法收回土地使用权。将这些土地全部进入土地储备中心，待政府对储备土地进行规划设计、前期开发后，进入交易市场，或由政府根据总体规划确定具体项目，实行公开招投标，保证国土资源的合理利用和城市总体规划的实施。
5、理顺管理机构，改进产权管理。我市房地产管理相当不顺，大部分县市房地产管理机构的设置政、事、企不分，极大地阻碍着房地产各项管理职能的履行，代表政府执法缺乏权威性，严重阻碍了我市房地产业的发展，同时也与中央关于把住宅与房地产业发展成为新的经济增长点的发展战略极不相适应。因此，在机构改革中，按照《城市房地产管理法》和建设部《关于认真学习宣传贯彻〈城市房屋权属登记管理办法〉的通知》(建房［1997］302号)要求，理顺房地产管理机制，将房改办与房地产管理部门合并，建立健全全市上下一致的房地产管理机构，以推进我市房地产业的发展。同时，应改进产权产籍管理，解决交易管理机构与产权产籍管理机构分离的问题，推行产权与交易一体化管理的模式，这对加快房地产流通，推动房地产业的发展是十分有利的。
6、实施国有房地产开发企业重组战略，全面推进住宅产业现代化。由于我市房地产开发企业的规模较小，抗御市场风险的能力不强，因此应对国有房地产开发企业实行调整。政府要制定政策扶持国有房地产开发企业，通过战略重组，形成龙头企业，使其在住宅建设中具有成片小区开发的能力，以实现社会、经济、环境的综合利用，全面推行住宅产业现代化。