第四节 建设用地
建设用地是指城镇､村庄､交通､军事､水利､市政基础设施等各项用地的总称｡1987年,国务院颁布实施 《中华人民共和国土地管理法》后,土地管理工作逐步走上正轨｡各类建设用地在管理体制上,由过去分散多头管理改由各级土地管理机构和专业人员管理;管理形式上由过去无章､无计划､无偿､无期限使用土地转变为有法可依､按计划､有偿､有期限使用土地;管理内容上由单纯土地资源管理转变为土地资源与土地资产并重管理,合理配置土地资源,合理利用和珍惜每一寸土地｡
一､供地方式与用地审批
国有土地有偿使用 (1)国有土地出让｡居住用地 70年;工业用地 50年;教育､科技､文化､卫生､体育用地 50年;商业､旅游｡娱乐用地40年;综合或其他用地 50年｡国有土地出让的方式一般有招标､拍卖､挂牌､协议四种方式｡(2)国有土地使用权租赁｡(3)国有土地使用权作价入股｡
划拨取得土地使用权 采取划拨国有土地使用权的范围:①国家机关用地;②军事用地;③城市基础设施用地;④公益事业用地;⑤国家重点扶持的能源､交通､水利等项目用地;⑥其他项目用地｡
用地审批 1979-1984年,国家建设用地由各县 (市 )民政局､农牧局管理,报县 (市 )长审批｡征用土地超过 3亩的报孝感地区行署审批;超过 5亩的报湖北省人民政府审批;村 (镇)个人建房用地须报当地政府审批｡1982年2月国务院公布 《村镇建房用地管理条例》;5月公布 《国家建设征用土地条例》｡同年,行署要求各县 (市 )城乡建设部门统一使用 《土地使用证》､《建筑规划许可证》,并规定必须 “两证”齐全才能施工｡在此期间,除国家､集体及企事业单位大型建设征用土地､处理土地权属纠纷由地区行署民政局管理外,其他辖区内的土地管理基本上由县 (市)城乡建设部门､农业办公室管理｡村 (镇 )个人建房用地由城乡建设部门､农业办公室､村组同意即可｡1984年6月设立土地管理局后,行署民政局原负责办理的国家建设征拨用土地审批手续的工作移交给土地管理局｡1987年 1月 1日,《中华人民共和国土地管理法》颁布实施｡10月 14日,行署发文,批转地区土地管理局关于全区土地管理工作的报告,对全区土地管理工作作出具体规定｡各县市相继制定建设用地计划和审批用地暂行办法｡1987-1998年,征用耕地 (含草地､园地､渔池､藕田等,下同)3亩以内,非耕地 (含林地､牧地､荒草地､荒坡等,下同)10亩以内､耕地和非耕地总计 10亩以内,由县 (市 )区人民政府审批;征用耕地 7亩以内,非耕地 15亩以内,耕地和非耕地总计 巧亩以内,由地级市人民政府审批｡1998年通过修订后的 《土地管理法》,征 (拨 )用地审批权上收｡1999-2005年,按照新修订后 《土地管理法》规定,国家实行占用耕地补充耕地制度｡非农业建设用地经批准占用耕地的,按照 “占多少､补多少”的原则,由占耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地｡没有条件开垦耕地的按规定向市国土资源局缴纳耕地开垦费,用于开垦新的耕地｡建设用地单位需要占用耕地,根据土地利用总体规划,必须先办理农用地转为建设用地｡农用地转用批准权属于国务院的,国务院批准农用地转用时同时批准征收土地;农用地转用和征收土地权属于省级人民政府的,省级人民政府同时批准农用地转用和征收土地;农用地转用批准权属于省级人民政府,而征收土地批准权属于国务院的,先办理农用地转用审批,后报国务院批准征收土地｡市人民政府依据批准的农地转用和供地方案,依法供给具体建设项目用地｡
二､征收土地及补偿安置
征收土地补偿包括土地补偿费､劳动力安置补助费､青苗补偿费及地上附着物拆迁补偿费构成｡孝感地区征收土地补偿标准,1982年以前执行的是 1958年 1月6日国务院公布施行的 《国家建设征用土地办法》规定的标准;1982-1986年执行的是 1982年 5月 14日国务院公布的 《国家建设征用土地条例》规定的标准;1987-1998年执行的是 《中华人民共和国土地管理法》和 《湖北省土地管理实施办法》规定的标准｡孝感城区征用土地补偿标准曾经过多次调整｡
1984年 12月25日,农牧渔业部､国家计委､城乡建设环境保护部联合制定 《关于征用土地费实行包干使用暂行办法》,要求各省､自治区､直辖市人民政府,区别城市和农村､近郊和远郊､土地年产值的高低､人均耕地的多少和劳动力安置等情况,分别制定征地费用的具体数额和包干使用办法,并报国务院备案｡省政府将任务下达各地区｡1986年 10月 8日,孝感地区土地管理局制定 《关于征地费的计算问题》,对土地补偿费､农业人口安置补偿费､附着物和青苗补偿费作出明确规定:土地补偿费=年产值 x倍数 x征地面积｡年产值系指被征用土地前三年的平均年产值;倍数,耕地为 3至 6倍;征地面积,即建设单位所征土地的实际亩数｡农业人口安置补助费=年产值 x倍数 x征地面积｡本公式中的倍数,按被征地单位的人平耕地数来计算｡凡人平耕地多的,倍数则低,反之,倍数则高｡人平耕地为 1亩,倍数为2至3倍;人平耕地2亩,倍数为 1至 1.5亩;人平耕地半亩,倍数为4至6倍;人平耕地0.25亩,倍数 8至 12倍｡附着物 (如房子､水井､厕所､树木等)和青苗补偿费,即有什么补什么,视具体情况而定｡
1995年,市政府发文,对统一征用城区内的集体土地按以下规定支付征地费:(1)年产值按每亩2500元计算｡(2)土地补偿费和地面附着物补偿费 (不包括建筑物)按年产值的6倍给予补偿｡其中,青苗费按1倍补偿,土地补偿费按5倍补偿｡未种植的荒芜土地不得给予青苗费补偿｡(3)安置补助费,按年产值的10倍计算｡(4)被征土地上的建筑物,以房产部门确定的重置价格为基础协商补偿｡(5)被征用土地上地面附着物 (建筑物､苗木等 )的补偿 ,不得重复计算｡
2002年 7月 4日,市政府发文,调整孝感城区征地补偿费标准｡规定城区征地补偿费标准分三类,统一按前三年平均年产值的24倍 (青苗费 1倍､土地补偿费8倍､安置补助费 15倍 )计算补偿费｡征用商品菜地 (指连续三年以上常年种植蔬菜供城区居民消费的菜地 )每亩补偿 6万元,征用精养渔池每亩补偿 4.5万元,征用水田和旱地每亩补偿 4万元｡地面附着物经估价按实际发生值补偿,抢建的不予补偿｡市郊的土地征用,依实际年产值,按低于同类耕地的定价标准确定补偿额｡
三､国家集体单位用地
单独选址建设项目用地 建设单位持项目批准文件等向项目所在地县 (市 )区以上土地行政主管部门提出建设用地申请｡县 (市 )区以上土地管理部门组织进行现场踏勘,涉及占用农用地的,拟定耕地占补平衡方案､土地征用方案和补偿安置方案,进行用地初审,填写 《征用土地呈报表》,资料收齐后,经县级人民政府同意后报上一级土地管理部门审查逐级上报审批｡批后实施程序为:(1 县 (市 )区土地管理部门将批准后的征收土地方案在征用土地所在范围内予以公告｡(2)被征地的所有权人持集体土地所有证､集体土地使用权证或其他有效证明,到县 (市 )区土地管理部门办理征地补偿手续登记｡(3)县级土地管理部门根据勘测定界资料到现场复核征地补偿登记情况｡(4)县级土地管理部门依据批准的征地方案制定土地补偿 ､安置补助费､地上附着物和青苗补偿费的具体标准和安置方案｡征地补偿安置方案确定后在当地予以公告｡被征地的农村集体经济组织和农民对征地补偿安置方案提出意见｡(5)县 (市)区土地管理部门根据被征地的集体经济组织和农民对征地补偿安置方案提出的意见,修正具体的征地补偿方案,与被征地的土地所有权人签订征地补偿安置协议,并交付土地｡
城市分批次征用土地 县 (市 )区人民政府向省土地管理部门提出征地申请,同时抄报地市级土地管理部门｡省土地管理部门现场踏勘,涉及农用地转用的,审查耕地占补平衡方案､土地征用方案､补偿安置方案,填写 《征用土地呈报表》,提出土地征用审查报告｡农用地转用和土地征用批准权限同属省人民政府的,报省人民政府批准;需国务院批准的,由省人民政府向国土资源部报告;农用地转用批准权限属省人 民政府 ,土地征用批准权限属国务院的,由省人民政府批准农用地转用后,土地征用报国土资源部 ｡农用地转用和土地征用经省人民政府或国务院批准后,由同级土地管理部门下发批复｡同时批准农用地转用和土地征用的在同一文中一并批复｡批后实施程序为:(1)圈内征地方案批准后,由建设项目所在地的土地管理部门在征用所在范围予以公告｡(2)被征用土地的所有权人在公布之后持集体土地所有权证､集体土地使用权证,到土地管理部门办理征地补偿登记｡(3)县 (市)区土地管理部门依据批准的征地方案制定土地补偿费､安置补助费及地面附着物和青苗补偿费的具体标准和安置方案,征地补偿安置方案确定后在当地予以公告,被征地集体经济组织在公布之后,对征地方案提出意见｡(4)县 (市 )区土地管理部门根据被征地单位的意见,修正具体的征地补偿方案,与被征地单位签订征地补偿安置协议,并交付土地｡供地程序为:(1)先按招拍挂程序执行｡(2)按规定的权限报批｡(3)发放用地批准通知书,实施供地｡(4)竣工验收｡(5)登记发证｡
1999-2005年孝感市国家集体单位征拨用地统计表
四､村民宅基地用地
根据城乡建设规划,可以利用原有空闲地､宅基地和荒地的不得占用耕地;可以利用劣地的不得占用好地｡村民兴建､改建房屋宅基地 (含附属设施)总面积,使用农用地的每户不得超过 140平方米,使用未利用地(建设用地)的每户不得超过200平方米｡城镇居民建住宅必须使用国有土地的,每户用地面积不得超过 100平方米｡用地程序:(1)用地者持用地计划卡向土地管理部门提出书面申请｡(2)乡 (镇 )国土资源 (土地 )管理所接到用地者提出的用地申请后,审查是否符合土地利用年度规划､城镇规划及其他有关规定｡(3)对符合用地条件的,由乡 (镇)国土资源 (土地)管理所工作人员依据本辖区内的土地利用总体规划到现场进行勘测,弄清用地面积､类型､位置及四界,绘制占地平面图,并根据土地利用现状绘制占地位置图｡(4)若涉及占用耕地进行建设的,由用地者拟定可行的耕地占补平衡方案,开发同等数量､质量的耕地,并实行先开发复垦,后用地｡没有条件开发的,必须按规定缴纳耕地开垦费｡(5)填好表格,并由乡 (镇)国土资源 (土地 )管理所提出审查意见,经乡 (镇)政府审核并签署意见后,报县人民政府审批｡涉及农用地转用的,在土地利用总体规划确定的城市､村庄和集体建设用地规模范围内,为实施规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准;总体规划规定范围以外的建设项目涉及农用地转用的,报省人民政府或国务院批准,审批农用地转用一并审批相应的补充耕地方案｡
2005年孝感市农村宅基地统计表
