第六章 房地产业
第一节 住房制度改革
1949年 5月,孝感建立地市级的建制行政区,孝感的房地产业也开始出现｡随着历史向前推移,房地产业由于其关系民生的特点逐步得到各级政府重视从而在孝感也规范形成｡
1949-1978年,在计划经济体制的制约下,孝感没有设立专门的房地产管理机构｡政府通过对敌､逆房地产的接管､清理和依法处理外商房地产,建立公有房地产基础｡此时,公房属县政务局农财股统一代管｡同时负责修缮危险房屋,收取房租､地租｡这一阶段的房地产业限于租赁经营,房地产市场单一｡随后对私营房地产进行社会主义改造,以公私合营和国家经租的形式将限额以上私有出租房屋纳人公有房屋管理的轨道｡这一阶段,土地实行行政划拨,无偿､无限期使用,住房实行统建统配和低租金制度,孝感房地产业没有得到应有的发展｡由于统分统建导致住房建设资金不能良性循环,住房建设工作受到很大限制,房地产市场几乎没有开发｡加上此时实行鼓励生育政策,人 口大量增加,群众住房十分紧缺｡
1978-1991年,以改革开放为契机,通过土地使用制度改革､住房制度改革,孝感市的房地产业开始慢慢发展｡1978年,理论界提出住房商品化､土地产权等观点｡全国各省市区逐步建立房地产管理机构｡1986年,县级孝感市设立房地产管理局,孝感的房地产业管理开始起步｡在对大跃进时代被接管､代管的私房进行调查､完成房屋所有权证的登记发放后,孝感的房地产业逐步向规范化管理｡此时的业务除了直管公房､收缴租金､修缮房屋外,还想方设法筹集资金建设住宅楼,鼓励企业､城区居民投资建房,出台规范房地产市场的地方性法规,主动为群众提供各种服务｡随着房地产开发公司的成立,孝感的房地产市场开发逐步发展起来 ,房屋交易市场也 日渐繁荣｡
1992年,孝感地区行署成立房改领导小组,加强对全区房改工作的监督指导｡1993年,孝感地区行政公署向省人民政府呈送 《孝感地区行署关于上报全区城镇住房制度改革实施办法的请示》｡5月 18日,省住房制度改革领导小组下发关于对孝感地区城镇住房制度改革实施办法的批复,要求孝感地区加强领导,精心组织,按确定的房改原则和政策,制定配套细则,编制好实施计划,并抓好所辖市､县房改方案的出台实施工作｡在公房租金问题上,用两年时间达到两项以上因素水平,坚持 “多提少补”的原则｡
孝感撤地建市后,孝感市不仅对各县市房改工作进行指导,而且直接抓好市直及城区的房改工作｡1993年 12月8日,市政府结合当时房改情况召开房改工作专题会议,对下一步房改工作进行部署｡市房改领导小组在县级孝感市上报的房改方案的基础上,结合市直单位的情况,制定 《孝感市城区住房制度改革实施方案》配套细则,报经市委､人大审议,市长办公会讨论通过,并于 1993年 12月 30日印发实施｡
1994年6月底,全市2006个应出售公房的产权单位 55 695套公房,完成丈测评估工作 1545个单位45 308套,1481个单位交清购房款,共归集资金 23 515.39万元,39 604户职工家庭领取由房改部门颁发的((住宅有限产权证书》｡市直及中省单位在孝感城区的229个应出售公房的产权单位,完成丈测评估工作227家 13 488套,如数交清售房款的有 198家,共归集售房资金 7810万元｡缴纳公积金的208家,占总参加房改单位数的90.8%0 20多个单位按新的租金标准向职工收取房租等｡第一次房改以房改办的名义发放产权证,违反国家房产管理有关规定,1999年市政府及县市区理顺房改体制后,这一问题在贯彻执行国家房地产业政策中得以纠正｡
1999年,孝感市房改工作继续按照中央提出的 “中央放心,人民安心,有利稳定,促进发展”的房改方针,按照国家和省关于进一步深化住房改革的部署,在充分吸收各级住房分配制度改革的一些好的做法基础上,按照 “新人新制度,老人老办法,一次性补贴和按月补贴相结合”的思路,起草 《孝感市城区单位职工住房分配货币化实施方案》｡其基本特征是 “职工分两类,年限分两段,方式分两种,资金分两块”｡《方案》在广泛征求意见的基础上数易其稿,于 2000年修订完毕,大部分县市的 《方案》也修订完毕,使孝感市房改工作进人一个全新的阶段｡同时,进一步明确政策,在 2000年以前加快完成全市存量公有住房出售工作｡2000年,全市出售公用住房 12万套,960万平方米,可出售公房比例占98%以上｡广大干部职工取得住房的全部产权｡
是年,按照 《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和 《省人民政府批转省房改领导小组办公室关于实施住房货币化分配意见的通知》精神,由市房改领导小组､市纪委､市监察局联合组织对孝感城区职工家庭住房状况进行普查,基本摸清城区干部职工的住房现状,并清退部分职工多处购的住房,为二级市场的开放做好前期准备工作｡在广泛吸收外地经验的基础上,起草 《孝感城区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》｡
2000年以后,房改办抓住孝感市企业改制机会,为企业房改出谋划策,为企业改制后的职工住房管理想办法找出路,及时与企业改制领导小组联合出台改制企业房款的使用管理办法,为改制后职工住房的物业管理提供保障,确保房屋维修和管理基金的落实｡与此同时,市房地产管理局进一步加快全市安居工程开发建设,住房供应体系进一步完善｡应城市开发的月圆小区被评为 “全省最佳安全文明小区”,应城化工的东景小区也初见规模｡应城动工兴建的新世纪广场和孝感人民广场都增强城市功能｡孝感城区东苑小区一期工程开发完毕,为调迁企业提供后勤保障,初步建立孝感市城镇职工住房的供应体系,加快了全市城镇住房商品化､社会化的进程｡2000年,全市安居工程新开工 10万平方米,新征土地 14万平方米,投人开发建设资金 3000多万元｡
按照在小区 “初步形成安定安全的社会治安秩序,便民利民的社区服务网络,团结和谐的社会人际关系,健康向上的社区文化氛围,安全､清洁､方便､舒服的生活环境,塑造有较高思想､道德､文化素质居民以及从事物业管理工作的职工队伍”目标,加强物业管理公司制度建设､规范化管理,在小区实施 “文化社区服务工程”､“五好文明家庭工程”､“女性 巾帼素质工程”｡全国妇联副主席 田淑兰､省委书记贾志杰先后到小区考察调研,对孝感市的小区工作给予很高的评价｡
2001年,进一步修订完善房改配套政策,完善 ((孝感城区单位职工住房分配货币化实施方案》,对((孝感城区已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法》进行修订和完善,完成开放二级市场前期准备工作｡按照省房改办 ((关于深化房改严格执行有关政策的通知》精神,拟订贯彻落实意见,与物价部门联合对 2000年公房出售成本价进行调整测算｡2001年底,共办理房改手续 1000户｡孝感市公用住房的出售工作基本完成,实行住房分配货币化的条件已趋成熟,旧的住房体制基本打破,新的住房体制开始建立｡同时,住房公积金制度的建立得到进一步巩固,资金归集进一步扩大,从而逐步完善全市的住房供应体系｡
2004年,全市基本建立职工住房消费保障体系｡城镇居民居住条件有了较大改善,实现住房分配的商品化､社会化,盘活国有资产,建立适应社会主义市场经济体制要求的住房供应体系｡公房出售工作进展顺利｡至 2004年年底,完成公房出售 1437套,总面积约 13.6万平方米,完成年初制订任务的143.7%｡市直部分单位两层楼住房房改工作稳步进行｡办理完毕的有市信息产业局､市物资总公司､市交通局､市粮食局､市棉花公司,市对外贸易经济合作局､市合力运输公司｡另外,市商业局､市供销合作社､市土产公司､市化轻民爆物资公司等单位准备相关资料,按要求办理房改手续｡同时,配合完成军队系统的房改｡继上年孝感军分区干休所房改手续完成之后,十五军干休所共有 44套二层楼住房申请房改,房改手续快速顺利办理｡是年,开展新一轮孝感城区单位职工住房分配货币摸底调查工作｡随着二手房契税的降低,交易市场渐趋活跃｡至年底,成交 157宗,成交面积 1200多平方米,比上年增加近两倍的交易量｡在搞活放开二级市场的同时,对房改房的上市准人手续严格审核,发现不符合上市出售的情况,及时加以制止,确保二级市场的健康发展｡同时,从严控制住房维修返款,采取先进行实地调查,再按返款程序报批,资金拨付后,及时跟踪资金的使用方向,以确保房改资金的专款专用｡全年受理住房维修及企业改制申请 26起,获批资金 154.973万元,企业划转公积金申请 2家,划转资金 15.9712万元｡
由于房地产市场不断 “升温”,房地产开发建设产生不按规划､随征随建､随处乱建现象｡为避免以上现象发生,有关部门专门就住房建设编制2004-2010年近远期规划｡目标是贯彻宏观住房政策,坚持 “总量控制､区域平衡､项目落地”和 “总量与项目相结合”原则,调整孝感城市住房供给结构,形成有效､健康的供需关系｡提供中､低价位,中小套型普通商品住房,加强住房社会保障,同时,消化存量住宅建设项目,按照 “各城市年度先审批､先开工的商品住房总面积中,套型建筑面积 90平方米以下的住房面积达到70%以上”的要求,结合城市产业布局和空间拓展的需求,综合分析未来城市住房的需求结构,统筹规划､合理引导,实现城市经济､社会和环境的可持续发展｡
2005年,完成住房制度改革的各项工作｡全年市直出售公房 1138套｡为全面停止实物分配住房,实行住房分配货币化打下坚实基础｡加强售房资金的管理｡全年共受理住房维修及企业改制返款申请 13起,获批资金约 155万元｡出台住房分配货币化政策｡市房产局制订的 《孝感市直行政事业单位工作人员住房分配货币化实施方案》,于2005年 9月5日获省房改领导小组批准,2005年9月 15日,由孝感市人民政府办公室正式颁布｡