第三节 产权物业管理
产权产籍管理 1951年,孝感所辖各县对县辖镇的私人和单位住房进行全面登记｡对解放前未办理契税的白契､草契进行追税换契工作,一律补办手续,领取新红契｡对已税的红契由产权所有人持原来的契纸到县财政科登记换取新红契,免征税据｡1952年土地改革运动后,公房一般是接收和没收反革命分子的房产,城镇居民的私房归私人所有,可以买卖和出租｡居民的宅基地属国家或集体所有,个人无权买卖｡1958年人民公社化后,将城镇出租的多余房屋收回国家所有,县城各机关､企事业单位的公房由房管部门管理,单位无权出租和买卖｡孝感县曾将214户居民的私房进行社会主义改造,其中统战对象 6户,被改造的这些房屋一律由国家经营出租｡1964年 “四清”运动以后,政府作出规定:凡城镇私有房产,必须经房产部门办理手续｡“文化大革命”期间,政府动员部分 “四类分子”家庭成员上山下乡,在农村插队落户｡孝感县将 274户 13 960平方米私房交房产部门代管｡由于 “破四旧”,各县的房地产档案资料被烧毁,造成部分房屋产权产籍混乱,产权纠纷迭起｡中共十一届三中全会以后,从 1980年开始,各县分别制发文件,对 “文化大革命”期间和大跃进年代被接管､代管的私房进行调查,对无偿接管的私房按政策退还给原房主｡至1986年 12月止,孝感城区对 “文革产”和 “私改产”两个阶段立案293起,面积 15 777.89平方米,对无偿接管的494户 14 358平方米的私房落实政策,退给原主｡
孝感市的房地产产权产籍管理是从第一次全国城镇房屋普查开始的｡1984年,国家城乡建设环境保护部､国家统计局联合印发 《关于开展全国城镇房屋普查的通知》并制定 《第一次全国城镇房屋普查办法》｡1985年,各县成立城镇房屋普查小组,并制定 《城镇房屋普查实施办法,普查质量控制检验细则及房屋普查质量控制与汇总统计办法》,孝感城区从 1985年 8月 15日开始到 1986年 3月,以城区街道办事处､地市各单位 (辖花园镇)及铁路沿线的房屋为范围进行普查,采取自查､互查､复核交叉检查､抽查､验收等办法,完成房屋普查任务｡孝感城区实有房屋 2 286 921平方米｡其中,国家直管公房47 514平方米,全民单位自管房 1 645 357平方米,集体单位自管房 211 670平方米,私有房产382 380平方米｡
1987年3月2日,孝感地区行政公署办公室下发 《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作的通知》,要求按照国务院 《城市私有房屋管理条例》的规定对各类房地产进行登记､发证,并且建立核发产权证的领导及办事机构｡原县级孝感市从 1986年 10月成立孝感市房地产管理局以后,从 1988年初开始,用近两年时间,完成登记发证工作,共登记房屋 1.5万栋,发证2万本,登记总面积 200万平方米｡《房屋所有权证》发放,从法律角度明确房屋的产权归属｡同时,建立产权产籍档案室,配齐管理人员｡1993年6月,档案室被晋升为机关档案管理省二级,收藏产籍档案达 3万余卷｡1993年撤地建市后,孝感市人民政府先后制发 《孝感市城镇房地产管理办法》､《孝感市城镇房屋权属登记管理实施办法》｡孝感市房地产管理局制定((孝感市房地产管理局房屋所有权登记发证工作制度》､((房地产权属登记规则》､《房地产权属登记发证程序》､《房地产测绘制度》等一系列规章制度,进一步加强房地产产权产籍的科学化和规范化管理｡
1994年初,针对孝感撤地建市期间城区个人建房秩序混乱状况,成立专班对个人建房和各类房屋权属进行一次全面清理登记｡完备建房手续,整顿建房秩序,规范建房管理和房地产权属登记管理｡1995年,结合撤地建市及市区部分房屋结构､用途发生较大变化的实际情况,报请市政府批准,对孝感城区规划区旧房屋所有权进行首次验证换证｡19% 年,根据行业部门统一要求,采用建设部门指定的标准软件系统,实现城区房地产产权产籍标准化微机化管理,成为全国先进达标单位｡撤地建市以来,累计颁发房屋所有权证书85 200本,房屋产权登记率从地改市前的不足 80%上升到90%以上,审批预售商品房屋 50万平方米,建立房地产产籍档案8万份;为产权人､法院办案､房屋拆迁等提供产籍档案资料近 5000卷次｡
2001年,全市进一步加强房屋权属登记工作｡全年办理新建房屋登记874户,建筑面积59.6万平方米;他项权证登记 504户,建筑面积 14万平方米;房改房登记 4090户,建筑面积48.1万平方米;验换证 112本,建筑面积0.72万平方米;发放各类权证6500本｡收集整理房屋产权产籍档案 10 700份;清理市区各专业银行房地产抵押手续 1230起,健全验换证房屋档案资料 1100份,整理房改房档案6300份;协助市 (区)两级人民法院查封､扣押房屋 160栋,当年孝感市及应城市获全国房地产产权､产籍管理先进城市称号｡
2002年,全市房地产与房改部门按照优化环境､创新服务､规范行为的要求,推行房屋权属与市场交易管理一体化,简化办事程序,缩短办事时限,提高办事效率｡孝感市直共登记发放各类房屋权属证书6013本,面积78万平方米｡办理房地产转让手续 959起,转让房屋面积 17.24万平方米;办理房地产抵押手续 658起,抵押房屋面积 14.88万平方米,抵压额 1.93亿元;办理房屋租赁登记备案手续 350起,租赁房屋面积 6.8万平方米;受理房地产估价项目1051起,估价房屋面积43.5万平方米,价值达 3.28亿元｡
2004年,配合市行政服务中心工作,推行房地产交易与房屋权属登记发证一体化管理,大力宣传 《城市房地产管理法》和 《房屋权属管理办法》,继续实行 “一站式”服务,即一个窗口收件,一套资料内部传递,一次性收费,一个窗口发证｡进一步简化办事程序,缩短办事时限,提高办事效率｡全年城区共发放各类房屋权属证书7088本,登记房屋面积 115.61万平方米,同比增长7.8%｡其中,房屋初始登记3764宗,建筑面积 50.82万平方米,初始登记发证率达95%;转移登记 1925宗,建筑面积23.86万平方米,转移登记发证率达 90%;房改房登记 140宗;房屋抵押登记 1154宗,建筑面积40.93万平方米;验换证 195宗;办证正确率达 10% 0
2005年,房地产交易与权属管理及各项服务工作 日趋规范｡孝感城区发放各类房屋权属证书7088本,登记房屋面积 115.61万平方米,同比增长7.8%;办理房地产转让业务2323起,转让面积 36.07万平方米,交易金额 5.03亿元;办理房地产抵押业务923起,抵押面积 39.87万平方米,抵押价值 5.33亿元;受理各类评估业务 1542起,标的总额 8.92亿元,估价房屋面积82.94万平方米;办理 1342栋房屋的安全鉴定手续,鉴定面积 37.13万平方米;测绘房屋531栋,测绘面积 85.09万平方米;白蚁防治面积45.8万平方米｡
房地产市场管理 新中国成立后的前 30年,孝感市房地产业只限于租赁经营单一形式,房地产管理工作也仅限于收缴房租费｡1958年人民公社化后,孝感各县都开始清理公房,改造私房,接管旧政府遗留下的房屋,代管无主房及私人出租房屋,经营公房出租,同时与住房和使用单位建立租赁关系,征收房租费等｡1979年以后,孝感县及其他县都先后成立房地产公司,其业务也主要是直管公房,收缴租金｡通过落实政策,发还一部分私房,加之 80年代初城市建设拆除一部分直管公房,使直管公房面积大幅度减少｡孝感城区直管公房存量为 2.5万平方米,全市 (含各县市)直管公房总存量约20万平方米,出现 “租金不能养房,租金不能养人”的局面,房地产管理工作一度陷入困境｡
中共十一届三中全会以后,孝感市各级政府遵照中央提出解决城镇住房问题要发挥中央､地方､企业､个人积极性的方针,调动企业､个人建房的积极性｡1988年9月,县级孝感市人民政府印发 ((孝感市城区私人建房管理暂行办法》,采取各种措施鼓励城市居民投资建造住宅｡企事业单位也在资金有限的情况下设法建设住宅,缓解干部职工住房困难的局面｡1985年房屋普查时,孝感城区住宅面积为9.34万平方米,人均居住面积 5.58平方米,到 1995年底,孝感城区住宅面积为265万平方米,人均居住面积达到 9.8平方米｡2001年全市城镇共有各类房屋建筑面积3105.9万平方米 (孝感城区711.2万平方米),人均建筑面积 16.1平方米 (孝感城区人均 17平方米),住宅成套率约70.3%a
各县市成立房地产管理机构以后,逐步使房地产管理从历史上单一的收缴租金向多项职能转变｡1987年 5月,县级孝感市的房地产管理局以武汉市房地产管理为模式,开创孝感房地产管理工作｡1988-1993年,国务院先后颁发 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出租和转让暂行办法》,国家建设部､物价局､工商局联合制发 《关于加强房地产交易市场管理的通知》,建设部颁发 《城市房地产市场估价管理暂行办法》等一系列法律法规,为孝感市房地产管理工作的建章建制提供法律依据｡1989年 1月,县级孝感市人民政府出台 《孝感市房地产市场管理暂行办法》,随后出台 《孝感市房地产价格评估暂行办法》､《孝感市城镇危险房屋管理实施细则》､《孝感市城镇房屋所有权证登记发证有关具体规定》､《关于加强房地产市场管理的通告 》､《关于统一乡镇房地产管理收费项 目标准的通知》等一系列地方性法规｡同时,坚持城乡同步原则,逐步健全城乡管理机构,使县级孝感市的房地产管理工作形成城乡相互促进的局面,对全地区其他县市的房地产市场管理工作发挥一定的示范作用｡
1991年7月,县级孝感市人民政府批准成立孝感市房地产交易所,为局属事业单位,独立履行房地产市场管理的全部职能｡按照社会主义市场体系的要求启动和发展房地产市场,而且以搞活市场来促进市场管理｡在此之前,大造社会舆论,加大房地产管理宣传力度,介绍房地产有关信息､法律和政策,使广大市民了解卖房有市场,买房有国家法律保护,使有关政策深人人心｡市场管理人员主动出门找信息,上门服务,牵线搭桥,促成许多交易行为发生,赢得信誉,争取主动｡1992年 3月,原孝感市房地产管理局举办 “孝感市首届房地产交易会”,标志孝感市房地产市场管理步人新的阶段｡全面调整房屋租赁标准｡计划经济年代沿袭下来的福利租金标准调整为 0.20元 /平方米左右,对街面房和非街面房进行租金改革,允许部分租赁房屋以市场论价,随行就市｡对于房屋买卖,进行一些必要的审查与鉴证,允许甲乙双方协议价格,给双方更大的自主权,既保证交易行为的合理性,又活跃房地产市场｡实行综合治理,建立良好的市场秩序｡原孝感市房地产管理局密切关注市场发展动态,多次联合工商､物价等有关部门对房地产市场实行综合治理｡市场建立之初,非法租赁､转租现象严重,一度出现非住宅租赁市场混乱,租赁纠纷不断｡1991年,及时制定 《关于加强市场管理的通知》,集中人力物力对全市租赁市场进行清理并发放租赁许可证2000余本,订立租约2000多份,占孝感城区的86%,从而平抑租赁价格悬差,减少租赁纠纷的发生｡在此阶段,孝感市房地产业与全国一样形成 “房地产热”｡年房地产成交面积由 1.5万平方米上升到4万平方米左右,成交额由2000万元上升到3500万元左右;房屋租赁面积由1.5万平方米上升到3万平方米左右,租金总额由30万元上升到 800万元左右｡从 1989-1992年,孝感房产交易所办理房屋交易鉴证､土地转让手续600余起,办理房屋租赁证手续 3000余起,代市财政收取契税40万元和鉴证费30万元｡从此,孝感的房地产管理工作,基本形成地方规章配套,城乡管理同步,建､管､销协调发展的格局｡孝感市房地产管理局多次到武汉和全省其他地方介绍经验,连续多年被评为全省先进单位,1992年被国家建设部评为 “全国房地产管理先进单位”｡
1994年,孝感市房地产管理局建立时,以宣传贯彻 《中华人民共和国城市房地产管理法》为契机,抓紧制定一批规范性法规｡至2001年,市人民政府先后出台文件 6个,即 《孝感市城镇房地产管理办法》､《孝感市城镇危险房屋管理实施细则》､《孝感市城市房屋拆迁管理实施办法》､《孝感市城市房地产交易市场管理办法》､《市人民政府办公室关于对孝感城区规划区内个人建房的各类房屋权属进行清理登记的通知》､《市人民政府办公室关于验换孝感市区规划区内房屋所有权证的通知》｡市建委以及市建委与市直部门联合行文的有 3个,即 ((孝感市城镇房屋白蚁防治管理办法》､《关于贯彻湖北省实施 <城市房地产管理法>办法的通知》､((关于加强房地产抵押管理的通知》等｡以市房地产管理局及市直部门名义出台7个,即 《孝感市城镇房屋白蚁预防施工技术规程》､《关于规范商品房预售行为的通知》､《关于印发 (市房地产管理局业务科所协调工作规定>的通知》､《关于对孝感城区规划区房屋结构进行安全检查和鉴定的通知》､《关于加强孝感城区房地产租赁市场管理的通知》､《关于印发 <房地产交易市场规则>的通知》､《关于进一步理顺职能规范管理行为､实行内部监控的规定》｡进一步强化房地产市场管理｡针对抵押行为不规范,严重扰乱金融秩序损害国家利益的情况,及时进行清理,推动抵押贷款业务健康发展｡每年新办抵押贷款额度在3000万 一4000万元｡1995年,房地产交易所被省建设厅授予 “全省房地产市场管理先进单位”称号｡孝感市房地产管理局建立以来,累计办理房地产交易鉴证手续4059起,成交房屋面积 100.2万平方米,成交额达5.39亿元,代征房地产契税 293.6万元;办理房地产抵押鉴证手续 2426起,累计抵押额 11.93亿元;办理房地产租赁鉴证手续 5146起,租赁房屋面积达31.9万平方米｡实行房地产价格评估制度,开展房地产估价工作,有效抑制房地产转让､抵押等交易活动中隐价瞒价的现象发生｡同时为破产企业和企业产权制度改革提供估价服务｡建局以来累计办理房地产价格评估手续 4016起,评估房地产价值 14.99亿元｡
房屋白蚁防治 1994年 1月,组建孝感市房屋白蚁防治所,填补孝感市无房屋白蚁防治专业机构的空白｡同时,孝感市人民政府批准市建委下发 《孝感市城镇房屋白蚁防治管理暂行办法》｡为了贯彻房屋白蚁防治 “预防为主,综合防治”的方针,白蚁防治所对孝感城区房屋蚁害情况进行摸底调查｡市房地产管理局建立以来签订房屋白蚁防治合同697份,防治面积达64.2万平方米｡其中,预防合同 112份｡孝感市白蚁防治所连续三年被省房协评为 “全省白蚁防治先进单位”｡同时在原来房屋安全鉴定办公室开始履行房屋安全鉴定的基础上,房屋的安全鉴定管理工作也被列人房地产管理的重要行政职能之一｡1994年 7月,孝感市成立房屋安全鉴定所,对城区各类房屋实行统一的安全勘察鉴定,及时指导危房修缮和改造｡1995年1月,孝感市人民政府制发 ((孝感市城镇危险房屋管理实施细则》｡19%年,针对城区少数居民擅自改变房屋结构和用途,导致房屋不安全因素发生的情况,组织人员对市区各类房屋进行一次安全检查和鉴定｡孝感市房地产管理局建立以来,鉴定各类房屋 601栋,建筑面积达 12.78万平方米｡其中,鉴定确认为危房共 80栋,建筑面积0.9万平方米｡开展危房督修 32栋,建筑面积0.4万平方米,准确率达 100% 0
物业管理 1995年上半年,原市房地产管理局成立调查组,对市城区住宅管理情况进行全面调查,形成 《孝感市城区住宅管理情况调查报告》,同时将调查报告呈报市政府有关领导及市建委｡1997年,房地产管理局组织起草 《孝感市城市物业管理办法》,1998年由市政府法制办提交市政府常委会讨论,因省政府没有出台物业管理方面的规章未能通过｡此后,每年将 《孝感市城区物业管理办法》列人要求市政府出台的规范性计划上报,且逐年修订完善｡直至2003年 3月,市政府法制办再次将 《管理办法》提交常委会讨论｡2003年 6月8日,国务院公布 《物业管理条例》,同时规定2003年9月 1日起实施｡市房地产管理局对原((实施办法》组织修订,并于年内颁布实施｡至2004年底,全市物业管理企业管理物业项目95个｡其中,住宅 70个,管理总建筑面积 285万平方米 (其中住宅 227万平方米 )｡全市取得资质的物业管理企业26家(其中孝感城区 18家 ),从业人员 911人｡其中,经营管理人员318人,管理处主任 (项目经理 )52人,持证上岗人员 246人｡孝感城区管理物业项目82个,其中住宅 57个,管理总建筑面积212万平方米 (其中住宅 164万平方米);从业人员 603人,其中,经营管理人员213人,管理处主任 (项目经理 )38人,持证上岗人员 183人｡2005年,全市 (特别是孝感城区)物业管理企业数量增加,管理面积逐步扩大,从业人员队伍增加 ,物业管理逐渐得到社会和广大居民认可｡